משכנתא לא לוקחים משכנתא מתכננים
מדריך משכנתא אנו בוחנים מחזור משכנתא

העמיקו בקריאה או הקליקו על חגי הבנקאי לקבלת הסבר וידאו

לומדים מהי משכנתא, ממה היא מורכבת ואיך נקבעת הריבית

IMG-ALT IMG-ALT

עולם המשכנתאות מלא במונחים מקצועיים, כמו “שפיצר”, “פריים” ועוד הרבה אחרים. אם אתם מעוניינים לדעת יותר על המשכנתא עצמה, ממה היא מורכבת ומה משפיע עליה – כאן המקום ללמוד.

ממה מורכבת המשכנתא?

כל משכנתא מורכבת מקרן (סכום ההלוואה המקורי, אותו אתם מקבלים מהבנק) ומריבית (המחיר של ההלוואה, הנקוב באחוזים). מעבר לכך, כל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין במספר פרמטרים: שיטת ההחזר, ההצמדה למדד, התנהגות הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא ע”פ הוראות בנק ישראל, אפשרות פירעון מוקדם, טווח שנים (תקופת ההלוואה האפשרית) וסוג המטבע בו מתנהלת ההלוואה.

שיטות החזר ההלוואה

בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. חשוב לדעת: בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת קרן שווה או בשיטת בוליט.

1
שיטת שפיצר

שיטה זו היא הפופולארית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

2
שיטת קרן שווה

בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מתשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה), ומתשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם). מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. שיטה זו מתאימה למי שיכולים לעמוד בהחזרים ראשוניים גבוהים יותר, יחסית להחזרים בשיטת שפיצר, וזאת על מנת לשלם, בסך הכל, סכום שהינו נמוך מהתשלום ב שיטת שפיצר. כלומר, משלמים יותר בהתחלה על מנת לשלם בסך הכל פחות.

3
שיטת בוליט (בלון)

בשיטה זו משולמת, מדי חודש, הריבית בלבד (על מלוא סכום ההלוואה, כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד), כאשר בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. שיטה זו מתאימה לאנשים שעתידים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות. באמצעות הבוליט הם יכולים לקחת הלוואת גישור, בהחזרים נמוכים יחסית.
מומלץ לקחת בחשבון כי שיטת החזר זו מוגבלת למספר שנים קצר (עד 4 שנים, לרוב). היא מתאימה רק אם קיימת ודאות להחזר קרן ההלוואה במועד. עם זאת, במחזור משכנתא בדרך כלל לא נהוג להשתמש בשיטת הבוליט.

הצמדה למדד

כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי – אם המדד עולה, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים.
כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.

הגבלת תמהיל המשכנתא

על פי הנחיית בנק ישראל, קיימת הגבלה על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי מהות ההגבלה היא שלפחות 2/3 מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר). במילים אחרות, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות יותר. מאחר ואתם ממחזרים משכנתא, אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.

עם זאת, במידה ואתם מגדילים את המשכנתא במהלך המחזור, מגבלה זו תחול על הסכום הנוסף שאתם מבקשים לקחת. כלומר: לפחות 2/3 מתמהיל הסכום הנוסף של המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר). במילים אחרות, רק שליש מהסכום הנוסף יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות יותר.

בפרק “בוחרים” נציין אילו מסלולי הלוואה נכללים תחת הנחייה זו.

אפשרות פירעון מוקדם

משכנתא היא, ברוב המקרים, הלוואה לטווח ארוך – אך, כפי שאתם כבר יודעים,  לעיתים תרצו לפרוע אותה או את חלקה לפני תום תקופת ההלוואה – או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא). במקרה כזה יתכן ותדרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה.

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה:

1
עמלה תפעולית (דמי טיפול)

תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

2
עמלת אי הודעה מוקדמת

עמלה זו נגבית רק במקרה בו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה.

3
עמלת היוון

עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

4
עמלת מדד ממוצע

גבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין ה- 1-15 לחודש. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

5
עמלת הלוואות במט”ח

עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט”ח הן בארץ והן בחו”ל).
שימו לב: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות.