משכנתא לא לוקחים משכנתא מתכננים
מדריך משכנתא אנו רוכשים דירה ראשונה

העמיקו בקריאה או הקליקו על חגי הבנקאי לקבלת הסבר וידאו

לומדים מהי משכנתא, ממה היא מורכבת ואיך נקבעת הריבית

IMG-ALT IMG-ALT

עולם המשכנתאות מלא במונחים מקצועיים, כמו “שפיצר”, “פריים” ועוד הרבה אחרים. אם אתם מעוניינים לדעת יותר על המשכנתא עצמה, ממה היא מורכבת ומה משפיע עליה – כאן המקום ללמוד.

ממה מורכבת המשכנתא?

כל משכנתא מורכבת מקרן משכנתא (סכום ההלוואה המקורי, אותו אתם מקבלים מהבנק) ומ ריבית (המחיר של ההלוואה, הנקוב באחוזים). מעבר לכך, כל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין במספר פרמטרים: שיטת ההחזר, ההצמדה למדד, התנהגות הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא ע”פ הוראות בנק ישראל,  אפשרות פירעון מוקדם, טווח שנים (תקופת ההלוואה האפשרית) וסוג המטבע בו מתנהלת ההלוואה.

שיטות החזר ההלוואה

בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. חשוב לדעת: בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת קרן שווה או בשיטת בוליט.

1
שיטת שפיצר

שיטה זו היא הפופולארית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע  אך רכיב הקרן בהחזרים הראשונים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

2
שיטת קרן שווה

בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מתשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה) ומתשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם). מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה.

שיטה זו מתאימה למי שיכולים לעמוד בהחזרים ראשוניים גבוהים יותר, יחסית להחזרים בשיטת שפיצר, וזאת על מנת לשלם, בסך הכל, סכום שהינו נמוך מהתשלום ב שיטת שפיצר. כלומר, משלמים יותר בהתחלה על מנת לשלם בסך הכל פחות.

3
שיטת בוליט (בלון)

בשיטה זו משולמת, מדי חודש, הריבית בלבד (על מלוא סכום ההלוואה, כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד), כאשר בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. שיטה זו מתאימה לאנשים שעתידים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות. באמצעות הבוליט הם יכולים לקחת הלוואת גישור, בהחזרים נמוכים יחסית.

מומלץ לקחת בחשבון כי שיטת החזר זו מוגבלת למספר שנים קצר (עד 4 שנים, לרוב). היא מתאימה רק אם קיימת ודאות להחזר קרן ההלוואה במועד.

הצמדה למדד

כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד זה או אחר. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי – אם המדד עולה, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים.
כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.

התנהגות הריבית

הריבית, כאמור, היא המחיר של הכסף אותו אתם מקבלים מהבנק. באופן כללי, הריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא. בהלוואות בריבית משתנה, הריבית נקבעת על פי “עוגן” – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כשה”עוגן” עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכשה”עוגן” יורד – הריבית יורדת בהתאם.
כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. כאשר אתם בוחרים במסלול בריבית משתנה, הריבית שאתם מקבלים מתעדכנת על פי העוגן הרלוונטי למסלול ההלוואה שבחרתם, בנקודות הזמן כפי שנקבעו בתנאי המשכנתא (למשל: מדי שנה, מדי שנתיים, מדי חמש שנים וכו’).

 בפרק “בוחרים” נציין עבור כל מסלול הלוואה – מהו העוגן על פיו מתנהל המסלול.

איך הבנק קובע את גובה הריבית?
חשוב לדעת שהריבית אינה נקבעת באופן שרירותי. תמחור הריבית מושפע, בין היתר, מעלות מקורות המימון של הבנק ומהסיכון שהבנק לוקח בהעמדת ההלוואה ללווה. באופן כללי, ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.

כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר, הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק. בין הפרמטרים הנלקחים בחשבון: מיקום הנכס, עלותו, הכנסות הלווים, התחייבויות נוספות שלהם, התנהגות הלווים בעבר, נתוניהם האישיים, תקופת ההלוואה, הרכבה, אחוז מימון,יחס ההחזר, וכן נתונים נוספים.

הגבלת תמהיל המשכנתא

על פי הנחיית בנק ישראל, קיימת הגבלה על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי מהות ההגבלה היא שלפחות 2/3 מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר). במילים אחרות, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות יותר.

בפרק “בוחרים” נציין אילו מסלולי הלוואה נכללים תחת הנחייה זו.

חשוב לדעת: הגבלה זו נוגעת להלוואות חדשות בלבד. אם אתם ממחזרים משכנתא  אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.

אפשרות פירעון מוקדם

משכנתא היא, ברוב המקרים, הלוואה לטווח ארוך – אך לעיתים תרצו לפרוע אותה או את חלקה לפני תום תקופת ההלוואה – או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא). במקרה כזה יתכן ותדרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה.

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה:

1
עמלה תפעולית (דמי טיפול)

תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

2
עמלת אי הודעה מוקדמת

עמלה זו נגבית רק במקרה בו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה.

3
עמלת היוון

עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

4
עמלת מדד ממוצע

נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין ה- 1-15 לחודש. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

5
עמלת הלוואות במט”ח

עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט”ח הן בארץ והן בחו”ל).

 

שימו לב: בחלק מהמסלולים יש אפשרויות לפירעון מוקדם ללא עמלות (למעט עמלה תפעולית) לאורך כל תקופת ההלוואה או בנקודות זמן מסוימות.